上訴人A 、C因與被上訴人B商品房買賣合同糾紛一案，不服XX人民法院（X）民初字第XX號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
　　原審經審理查明，X年X月X日，B、A口頭達成房屋買賣協議，B將坐落于XX室房屋賣給A，A于當日向B支付定金20000元。X年X月X日，B、A針對口頭合同簽訂一份房屋買賣協議，約定B將上述房屋以價格552000元出售給A，期間B已交付的物業費、電梯費、裝潢押金計4316元也由A承擔，因開發公司尚未開fapiao，雙方約定由A承擔5000元，B協助A到房產公司更改合同，將房屋購買者直接更名為A，如A資金不能及時到位，造成的一切過戶費由A承擔。雙方還約定，A領取房產證hou ban li抵押daikuan，支付B的剩余房款，房款結清后，B交付鑰匙，A不得以任何理由拖延辦理daikuan，否則視為違約，違約金為100000元。合同簽訂后，A支付了B購房款250000元，B收款同時向A出具了收條1份。因A未能支付全部房款，故B先行領取了該房屋的房產證，于X年X月X日繳納契稅3920元。X年X月X日，B、A進行了結算，A并于結算當日向B出具欠條1份，欠條注明“茲有本人與B房屋買賣經雙方實際結算，暫欠房款貳拾捌萬整，此款待銀行daikuan到位一次性付清（25日前付清）。欠款人A”。之后，A一直未向B付款。B經多次催要無著后于2010年9月21日訴來法院，要求A立即支付購房款28萬元，并承擔違約金10萬元。
　　原審又查明，A于2010年8月上旬即領取上述房屋的房產證，并于2010年8月9日以該房屋在XXX辦理了辦理抵押daikuan，daikuan金額為350000元。A將其提交的抵押合同簽訂日期改為2010年8月19日。
　　原審再查明，A庭審中提交了B書寫的收條1份，但該收條不完整，四邊已被裁剪。
　　原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人均具有法律約束力。B、A所簽訂的房屋買賣協議系雙方真實意思表示且不違反法律規定，應屬合法有效。A購買B的房屋，應當支付購房款，A未能按約支付購房款，屬違約行為，應承擔違約責任即向B支付違約金。B、A約定的違約金100000元，符合法律的規定，法院予以支持。A主張B應當返還其更改購房協議的費用5000元、稅金2000元及房屋原先尾欠的三個月銀行daikuan，因B、A于2010年8月17日重新進行了結算，A并重新出具了欠條，故法院對A該主張不予支持。A主張在2010年8月17日結算之后又付了25萬元給B，但其提供的收條四邊已被裁剪，收條上沒有付款日期，A主張該款為結帳后所付，難以認定，A對該證據的完整性應當承擔舉證責任，A未能舉證證明，應當承擔舉證不能的后果，且B認為該收條系結算前的付款，故法院對A該主張也不予支持。據此，原審法院作出如下判決：A、C于本判決生效之日起10日內給付原告B購房款280000元，支付違約金100000元，合計人民幣380000元。本案案件受理費3500元（已減半收取），保全費2520元，合計人民幣6020元，由A、C負擔（此款B已預交，A、C應于本判決生效之日起10日內給付B）。如果A、C未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照……之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　上訴人A、C不服上述判決，向本院提起上訴稱，一、原審判決認定事實不清。上訴人提交的25萬元收條是被上訴人在2010年8月17日后出具的。本案合同系無效合同，因為雙方簽訂房屋買賣協議時，未取得轉讓房屋的房屋權屬證書。法院在審理主合同時，未對定金合同作出審理。另外、費用、稅金、daikuan等均是待決事項。二、原審法院適用法律錯誤。上訴人沒有違約行為，不應承擔10萬元違約金。
　　被上訴人B在法定期限內未作書面答辯。
　　二審經審理查明的事實與原審相同，本院依法對原審法院查明的本案事實予以確認。
　　本院另查明，2011年2月16日二審聽證中，本院要求上訴人對其付款情況進行舉證，上訴人僅舉證定金25000元收條及250000元房款收條（未署明日期）。
　　案件審理過程中，上訴人雖未對違約金是否過高提起上訴，但本院認為被上訴人主張的違約金較高，故建議被上訴人對違約金部分進行調整，被上訴人自愿主張違約金為70000元。
　　本院認為，該案屬雙方當事人因商品房買賣欠款產生的糾紛。雙方確定商品房買賣合同金額為552000元，合同雙方對商品房買賣行為各負有特定的權利與義務，出賣方B應交付所交易房屋，受讓方A應支付約定對價。本案中，受讓方A在支付給出賣方B250000元后，B即向A交付了產權憑證，A現已完成產權過戶手續，并向銀行辦理了抵押daikuan。故此，受讓方應支付合同約定金額。出賣方B認為其已協助A完成產權過戶手續，已履行其合同義務，并認為受讓方僅支付部分價款，尚欠280000元未付，并要求受讓方A根據合同承擔違約責任。雙方對于受讓方A在雙方合同簽定之后已支付250000元房款并無異議。2010年8月17日，雙方對于房屋買賣進行結算，并由A出具欠條，載明：受讓方A仍欠出賣方B280000元。現上訴人A稱2010年8月17日協議簽訂之后再次支付B250000元，且有B收條為證。關于收條沒有署明日期的問題，上訴人認為收條收到之時即沒有署明日期，故其僅欠被上訴人B僅為5000元，其余價款已經支付完畢。對此本院認為，根據……當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案屬雙方當事人因商品房買賣欠款產生的糾紛，雙方應當根據合同約定，履行合同約定的權利、義務。被上訴人已按約定出讓了交易的商品房，則上訴人應按合同約定支付房款552000元。現雙方對合同價款的履行產生異議。對于合同價款的履行情況，買受人負有舉證義務，且上訴人二審聽證時，對于舉證義務并無異議。故上訴人應負有相應的舉證責任，證明其已完成支付價款義務。本案中，根據上訴人一審時所舉證據，和二審舉證情形，表明上訴人僅能證明其已向被上訴人支付了275000元購房價款，余下280000元購房價款則未能提供相應證據證明其已向被上訴人支付，故上訴人應承擔其舉證不能的不利后果。至于雙方約定的100000元違約金，本案中，上訴人未能按合同約定完成其支付價款的合同義務，已屬違約行為，但被上訴人一審中主張的違約金過高，顯失公平，經本院釋明，被上訴人自愿將違約金降低至70000元。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，本院對原審判決合同價款部分予以維持，對違約金判決部分予以變更。判決如下：
　　一、維持XX人民法院（XX）X民初字第XX號民事判決主文中支付購房款部分，即上訴人A、C于本判決生效之日起10日內給付被上訴人B購房款280000元。
　　二、變更XX人民法院（2010）X民初字第X號民事判決主文中支付違約金部分為，被上訴人A、C于本判決生效之日起10日內支付被上訴人B違約金70000元。
　　如果A、C未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
……
("上海房產糾紛律師/上海房產買賣糾紛律師/上海房屋合同糾紛律師"

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